Nelle operazioni dismissive di interi edifici o complessi immobiliari, ritengo necessario rivestire un ruolo prima di tutto consulenziale ovvero orientato ad offrire al proprietario un ventaglio di possibili soluzioni alternative volte ad ottenere il risultato più soddisfacente soprattutto dal punto di vista economico.

….vendere in  blocco o frazionatamene? …ristrutturare o valorizzare prima e poi vendere? …o, ancora, mettere a reddito? …chiedersi cosa sia giusto fare è giusto! …ma non sempre la risposta intuitiva è quella più adeguata alle Sue esigenze…e “quando tutti Le danno ragione, provi ad immaginare di avere torto”…..e chieda consiglio a chi (come me) non è coinvolto emotivamente e può offrirLe risposte a dubbi e incertezze o aiutarLa a non commettere errori in qualche caso irreparabili!

Fase 1 - Analisi

In un incontro con la Proprietà si discute del cespite oggetto di dismissione e degli obiettivi che si intendono perseguire. All’esito di questo primo incontro si procede ad espletare la due diligence preliminare.

Due diligence preliminare
Si esaminano i documenti disponibili presso la Proprietà, si effettua un sopralluogo (senza accessi alle singole unità) e si procede ad una preliminare valutazione del cespite volta a verificare la coerenza fra un possibile prezzo di mercato con le attese della Proprietà. Conseguentemente si sottopongono le possibili alternative anche in relazione ai vantaggi e benefici che possono derivare dalle diverse modalità di dismissione del cespite ed ovvero:

• vendita in blocco
  possibile se esistono margini e/o rendimenti attuali o potenziali (ove la scadenza dei contratti di locazione sia a breve) che consentano di optare per questa soluzione; si individua il target di riferimento, ovvero se il potenziale cliente può essere:
  • un operatore di trading (che acquista in blocco e, successivamente, rivende frazionatamente);
  • un investitore tradizionale (acquisto a reddito);
• vendita frazionata
  nel caso in cui non sia possibile (o conveniente per il proprietario) la vendita in blocco, si delinea una vendita frazionata; in questo caso l’attuale proprietario riveste la figura di operatore di trading con i conseguenti benefici economico-finanziari che, in caso di vendita in blocco, sarebbero appannaggio di un terzo.

Fase 2 - Accordi

Se le soluzioni delineate trovano adeguato riscontro da parte della proprietà, si definiscono:

• la strategia dismissiva;
• gli accordi contrattuali (che variano anche in relazione alla necessità di espletamento di una due diligence approfondita con eventuale regolarizzazione formale e tecnica del cespite) e si attivano le fasi successive.

Fase 3 – Espletamento delle attività

Due diligence approfondita
Ove, in seguito alle prime due fasi, sia stata rilevata la necessità di effettuare una due diligence approfondita si procede in tal senso e, quindi, si prosegue con le attività successive;

Valutazione puntuale
Nel caso in cui non sia necessario quanto sopra, si provvede alla valutazione puntuale delle singole unità anche mediante accesso diretto ad esse;

Analisi costi e ricavi
L’analisi in argomento viene strutturata in relazione al cliente potenziale (investitore o trader), si predispone:

• il business plan;
• il piano di frazionamento;
• il Gantt dei tempi di espletamento delle attività di frazionamento:
  • diretto da parte della proprietà;
  • o post-vendita
• in entrambi i casi si predispone una brochure per la presentazione dell’operazione.

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