Le attività di due diligence sono finalizzate a porre in essere un processo conoscitivo sullo stato documentale, consistenziale, manutentivo e reddituale di un compendio per delinearne il valore attuale e potenziale in una con la capacità intrinseca di produrre reddito e/o incrementare quello attuale.

Gli obiettivi alla base di tale operazione possono sintetizzarsi nei seguenti:

• trasferire a terzi la proprietà del bene in blocco o frazionatamente nello stato di fatto e di diritto in cui si trova o previa regolarizzazione di non conformità catastali, tecniche, urbanistiche, amministrative e contrattuali;
• valorizzare il cespite attraverso un piano di recupero o per una successiva vendita (in blocco o frazionata) o per la messa a reddito;
• gestire il patrimonio razionalizzandone l’uso, incrementando la redditività anche attraverso operazioni mirate di dismissione e acquisizione, riducendo -in ogni caso- la morosità entro limiti ritenuti fisiologici.

La due diligence, dunque, precede una fase dismissiva, valorizzativa o gestionale e prevede, se approfondita, le attività di cui in seguito.

Fase 1 - Analisi

In un incontro con la Proprietà si discute del patrimonio su cui effettuare la due diligence; sulla base dei dati forniti:

• si espleta la due diligence preliminare;
• si predispone un rapporto sintetico preliminare sulla base del quale si redige il preventivo dell’intervento;
• ad accettazione di quest’ultimo, si stipula il contratto per l’espletamento delle attività.

Fase 2 – Espletamento della due diligence

Il processo esecutivo prevede:

• analisi della documentazione cartacea relativa a:
  • provenienza del bene: atti notarili, certificazioni catastali, planimetrie architettoniche e catastali, licenze e/o concessioni, condoni ed ogni altro documento connesso con la titolarità del diritto reale, con eventuali limitazioni ad esso (servitù, vincoli, ecc.) e con la consistenza e conformità alle norme e regolamenti vigenti;
  • stato locativo: contratti di locazione, situazione contabile, disdette, verbali di consegna e riconsegna, azioni verso l’occupante per morosità, finita locazione, occupazione senza titolo ed ogni altro documento connesso con lo stato locativo del bene e le eventuali liti attive e passive;
• censimento e regolarizzazione:
  • rilevazione delle singole unità, graficizzazione ed evidenza delle non conformità (catastali e urbanistiche) fra lo stato dei luoghi e i documenti disponibili esaminati;
  • rilevazione dello stato manutentivo dell’immobile, degli impianti in esso esistenti e della conformità alle norme vigenti;
  • censimento degli occupanti e segnalazione delle occupazioni senza titolo o abusive;
  • rapporto di non conformità e regolarizzazione; all’esito delle attività citate viene predisposto un rapporto che evidenzia tutte le attività necessarie per regolarizzare il cespite dal punto di vista catastale, urbanistico, manutentivo e locativo;
• valutazione:
  • a valle delle attività di cui ai punti precedenti, si procede alla valutazione delle singole unità e del bene con il metodo ritenuto più opportuno anche in relazione alla destinazione d’uso del bene medesimo.

All’esito delle attività su delineate ed in relazione al rapporto di non conformità e regolarizzazione si può prevedere un incarico (ai tecnici che hanno espletato le attività di censimento) per la regolarizzazione formale e tecnica dell’immobile.  

La DD, tuttavia, può anche essere preliminare e comprendere solo una parte delle attività sopra descritte.

Le attività di due diligence sono espletate:

• per gli aspetti connessi con la provenienza dei cespiti, la mia struttura si è avvalsa e si avvale della consulenza, con particolare riguardo alla redazione di relazioni ipo-catastali ventennali,  del Notaio dott. Luigi La Gioia in Roma;
• per gli aspetti tecnici, in collaborazione con studi professionali di primo piano che hanno già operato con me per l’espletamento di attività di due diligence relative a patrimoni immobiliari pubblici.