Disporre di un terreno, un complesso industriale dimesso, un rudere o in linea generale di un immobile non a reddito è un inaccettabile spreco perché si pagano tasse senza alcun beneficio.
Tali beni spesso hanno un valore potenziale notevole ma non sempre si sa cosa farne (o peggio ancora) lo si sa ma non si dispone dei mezzi, degli strumenti o del partner giusto per realizzare ciò che si vorrebbe, io lo so e posso aiutarLa a valorizzare la Sua proprietà.

Le illustro come attuo un processo di valorizzazione

Fase 1 - Analisi

In un incontro con la Proprietà si discute del cespite oggetto di una possibile valorizzazione e degli obiettivi che si intendono perseguire. All’esito di questo primo incontro si procede ad espletare la due diligence preliminare.

Due diligence preliminare
Si esaminano i documenti disponibili presso la Proprietà, si effettua un sopralluogo e si procede (salvo che non si disponga già di un certificato di destinazione urbanistica) ad una preliminare analisi del piano regolatore e delle norme di attuazione con l’obiettivo di tracciare una prima ipotesi valorizzativa verificandone la coerenza con le attese della Proprietà.


Fase 2 - Accordi

Se la valorizzazione del cespite è ritenuta possibile, si definiscono gli accordi contrattuali con la proprietà e si attivano le fasi successive.


Fase 3 - Studio di fattibilitA'

La fase in argomento prevede 3 sottofasi:

• espletamento della due diligence approfondita.
• progettazione di massima previa verifica preliminare con l’Ente Territoriale competente della compatibilità del progetto con la normativa del P.R.G.; nei casi in cui la dimensione lo richieda si tracciano le linee essenziali per la definizione di un accordo di programma.
• in relazione al progetto di massima e alle tipologie edilizie realizzabili:
  • si analizzano costi e ricavi e si redige il business plan.
  • si predispone una brochure contenente il progetto, il business plan e il Gantt del processo realizzativo.

Tre le alternative possibili:
1) la proprietà è in grado di realizzare il progetto con mezzi propri.
2) la proprietà è interessata a partecipare all’operazione ma ha bisogno di un partner.
3) la proprietà intende vendere la struttura a terzi che realizzeranno il progetto.

Nel primo caso si passa direttamente alle fasi successive, nel secondo e terzo si procede prima alla ricerca di un partner o di un acquirente.


• Fase 4 - Realizzazione del progetto

La realizzazione del progetto prevede diverse sottofasi interrelate fra loro:

• costituzione di una newco/SPV (special porpouse vehicle).
• reperimento mezzi finanziari.
• progettazione esecutiva e richiesta delle autorizzazioni amministrative presso l’Ente territoriale competente.
• ad autorizzazioni ottenute scelta e contrattualizzazione:
  1. del Direttore lavori.
  2. dell’impresa edile per l’esecuzione delle opere.
• redazione del piano di frazionamento, del business plan e del Gantt finale.
• cantierizzazione ed esecuzione delle opere.
• promozione delle vendite e commercializzazione.

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